Congé et résiliation du bail locatif : motifs et procédure
Congé ou résiliation de bail : quelles différences ?
Le congé (ou préavis) est la décision unilatérale du locataire ou du bailleur de mettre fin au bail à son échéance normale. La résiliation est la rupture anticipée du bail, généralement pour manquement de l'une des parties à ses obligations (impayés, défaut d'entretien, troubles de voisinage). Le congé est régi par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, tandis que la résiliation anticipée relève de l'article 1224 du Code civil et des clauses résolutoires du contrat.
Le congé donné par le locataire
Le locataire peut donner congé à tout moment, sans avoir à justifier sa décision, en respectant un préavis de : 3 mois pour une location vide (logement non meublé), 1 mois pour une location meublée, 1 mois en zone tendue (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, etc. — arrêtés préfectoraux en vigueur), 1 mois pour motifs légitimes (perte d'emploi, mutation, logement insalubre, violence familiale, état de santé). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier, ou par remise en main propre contre signature. Depuis 2017, la notification par email est possible si le bail le prévoit.
Le congé donné par le bailleur
Le propriétaire ne peut donner congé que pour trois motifs limitativement énumérés par la loi. La reprise pour habiter : le propriétaire ou un proche (conjoint, ascendant, descendant) souhaite habiter le logement. Le préavis est de 6 mois avant la fin du bail. La vente du logement : le propriétaire souhaite vendre le bien. Le locataire a un droit de préemption (priorité pour acheter) et le préavis est de 6 mois. Le motif sérieux et légitime : manquement du locataire à ses obligations (impayés, défaut d'assurance, troubles de voisinage constatés). Dans ce cas, le préavis peut être réduit à 1 mois. Le propriétaire ne peut pas donner congé pour absence de motif ou pour vendre à un prix abusif, sous peine de nullité.
La résiliation pour impayés
Le non-paiement du loyer est la cause la plus fréquente de résiliation de bail. La procédure est strictement encadrée. Le bailleur doit d'abord envoyer un commandement de payer par acte d'huissier (cela ouvre un délai de 2 mois au locataire pour payer). Si le locataire ne paie pas dans ce délai, le bailleur peut assigner le locataire devant le tribunal judiciaire. Le juge peut accorder des délais de paiement jusqu'à 36 mois si la situation du locataire le justifie. Pendant la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars), aucune expulsion ne peut avoir lieu. Le locataire peut à tout moment proposer un plan d'apurement.
La résiliation amiable (commun accord)
Le locataire et le bailleur peuvent convenir d'une résiliation amiable à tout moment, sans respecter de préavis. Cette rupture conventionnelle doit être constatée par un écrit signé des deux parties. Elle peut inclure des conditions particulières (indemnité de départ anticipé, dispense de préavis, restitution du dépôt de garantie à une date convenue). La résiliation amiable est souvent utilisée lorsque le locataire souhaite partir rapidement et que le propriétaire accepte de relouer sans attendre. Attention : la résiliation amiable par accord verbal est risquée — privilégiez un écrit signé.
La perte du droit au maintien dans les lieux
Le "droit au maintien dans les lieux" est un principe fondamental du droit locatif français (art. 10 de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire ne peut pas être expulsé sans décision de justice, même si le bail est expiré. Ce droit protège le locataire contre les expulsions abusives. Cependant, ce droit cesse dans certains cas : décès du locataire (le conjoint ou partenaire de Pacs peut bénéficier d'un transfert du bail, mais pas les autres concubins), abandon du logement, résiliation judiciaire pour impayés, ou logement déclaré insalubre ou dangereux par la préfecture.
Le rôle de la commission de conciliation
Avant toute procédure judiciaire, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement par le locataire ou le bailleur. Elle tente de trouver un accord amiable (échelonnement des dettes, délais supplémentaires, résiliation à l'amiable). La commission a un délai de 3 mois pour proposer une conciliation. Si elle échoue, les parties peuvent saisir le tribunal. La saisine de la commission est obligatoire avant toute action en justice pour les litiges inférieurs à 5 000 €. Voir notre article sur les délais de préavis pour les motifs légitimes.
→ Analysez votre bail avec Droit&Bail pour vérifier les clauses de résiliation.