État des lieux d'entrée et sortie : guide complet 2026

Qu'est-ce que l'état des lieux ?

L'état des lieux est un document essentiel qui décrit l'état du logement au moment de la remise des clés (entrée) et au moment de la restitution (sortie). Il permet de comparer l'état initial et final pour déterminer les éventuelles dégradations locatives imputables au locataire. Il est encadré par les articles 1731 et suivants du Code civil et par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

État des lieux contradictoire vs non contradictoire

État des lieux contradictoire : réalisé en présence du locataire et du bailleur (ou de leurs mandataires). Les deux parties signent le document. C'est la forme la plus sécurisée et recommandée. En cas de désaccord, chaque partie peut inscrire ses réserves.

État des lieux non contradictoire : réalisé par une seule partie, généralement le bailleur. Il a une force probante moindre et peut être contesté par le locataire. Depuis la loi ALUR, l'absence d'état des lieux contradictoire fait peser une présomption en faveur du locataire : le logement est réputé avoir été rendu en bon état.

Les sanctions si l'état des lieux n'est pas fait

L'absence d'état des lieux d'entrée a des conséquences importantes :

• Le bailleur ne peut pas prouver l'état initial du logement, ce qui limite ses possibilités de retenue sur le dépôt de garantie
• En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (art. 1731 du Code civil)
• Sans état des lieux de sortie contradictoire, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de 2 mois (contre 1 mois avec état des lieux conforme)
• Le bailleur qui ne restitue pas le dépôt dans les délais s'expose à une majoration de 10 % par mois de retard (loi n°89-462, art. 22)

Le rôle de l'huissier de justice

Depuis la loi ALUR (2014), un huissier de justice peut réaliser l'état des lieux à la demande de l'une ou l'autre des parties. Ses avantages :

• Force probante maximale : le constat d'huissier fait foi jusqu'à inscription de faux
• Impartialité totale : l'huissier est un officier public et ministériel
• Support photographique systématique, horodaté et certifié
• Le coût est partagé par moitié entre locataire et bailleur (environ 150 € chacun)
• Idéal en cas de litige persistant ou de logement visiblement dégradé

Les nouvelles règles de la loi ALUR et au-delà

La loi ALUR et les textes subséquents ont renforcé les règles : l'état des lieux doit être daté et signé par les deux parties. Depuis le décret n°2016-382 du 30 mars 2016, l'état des lieux peut être réalisé sur un support électronique, avec une signature électronique simple (valable juridiquement). L'inventaire du mobilier est obligatoire pour les locations meublées, faute de quoi le bail peut être requalifié en location vide avec toutes ses conséquences (durée de 3 ans, préavis de 3 mois).

Conseils pratiques pour protéger votre dépôt de garantie

1. Exigez un état des lieux d'entrée détaillé, pièce par pièce.
2. Prenez vos propres photos horodatées lors de l'entrée et de la sortie.
3. Signalez toute anomalie dans vos réserves lors de l'état des lieux de sortie.
4. Conservez une copie signée de l'état des lieux d'entrée pour la restitution.
5. Préparez le logement pour l'état des lieux de sortie : nettoyage, petites réparations de votre ressort.

Conseils pratiques pour un état des lieux réussi

Pour éviter les litiges lors de la sortie du logement, suivez ces recommandations essentielles :

• Prenez des photos datées (avec une application horodatée) de chaque pièce : murs, sols, plafonds, équipements, fenêtres, portes — lors de l'état des lieux d'entrée comme de sortie
• Soyez le plus précis possible dans les descriptions : "égratignure de 3 cm sur le parquet de la chambre", "trace d'humidité de 10x15 cm dans l'angle nord-est du salon"
• Si le propriétaire est trop exigeant, n'hésitez pas à faire appel à un commissaire de justice (huissier) : depuis la loi ALUR, le coût est partagé par moitié entre bailleur et locataire
• Conservez impérativement l'état des lieux d'entrée jusqu'à la sortie du logement — c'est votre unique document de référence pour récupérer intégralement votre dépôt de garantie

Un état des lieux bien réalisé est la clé pour éviter les litiges portant sur le dépôt de garantie. Prévoyez suffisamment de temps pour cette étape et ne la négligez jamais.

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