Contrat de location (bail locatif) : modèle et clauses obligatoires
Qu'est-ce qu'un contrat de location (bail) ?
Le contrat de location, aussi appelé bail locatif, est un contrat par lequel le propriétaire (bailleur) confère au locataire (preneur) le droit d'habiter un logement en contrepartie du paiement d'un loyer et du respect de certaines conditions. Il est régi principalement par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (loi tendant à améliorer les rapports locatifs) et par le Code civil pour les aspects contractuels généraux. Le bail peut être verbal ou écrit, mais un contrat écrit est fortement recommandé pour la preuve et la clarté des obligations de chacun.
Les mentions obligatoires du bail
Le contrat de location doit obligatoirement comporter les informations suivantes (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989) :
- L'identité du bailleur et du locataire (nom, prénom, domicile ou siège social)
- La date de prise d'effet et la durée du contrat
- La désignation précise du logement loué (adresse, étage, surface habitable Loi Carrez, nombre de pièces)
- Le montant du loyer mensuel hors charges et des provisions pour charges
- Le montant du dépôt de garantie et ses conditions de restitution
- La nature et le montant des réparations locatives à la charge du locataire
- Les conditions de révision du loyer (IRL) et de renouvellement du bail
- La liste des équipements et installations du logement (chauffage, eau chaude, etc.)
- Les diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, ERP)
Les annexes obligatoires du bail
Outre le contrat lui-même, plusieurs documents doivent être annexés :
- L'état des lieux d'entrée (contradictoire ou par huissier)
- Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) avec étiquette énergie et climat
- Le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) si le logement a été construit avant 1949
- Le diagnostic amiante si le permis de construire date d'avant juillet 1997
- Le diagnostic gaz et électricité si les installations ont plus de 15 ans
- Le règlement de copropriété (extrait) s'il s'agit d'un logement en copropriété
- La notice d'information sur les droits et obligations des parties (selon décret)
Les clauses interdites et les sanctions
Certaines clauses sont interdites dans un contrat de location. Toute clause qui interdirait au locataire d'héberger des proches, d'exercer une activité professionnelle dans le logement (sauf nuisance), de souscrire l'assurance de son choix, ou de bénéficier de la loi du 6 juillet 1989 est nulle. Les clauses abusives sont "réputées non écrites" — elles ne produisent aucun effet, et le contrat reste valable sans elles. Consultez notre article sur les 15 clauses abusives les plus fréquentes pour les repérer.
La durée du bail et son renouvellement
La durée du bail dépend du type de location : bail vide (logement non meublé) : 3 ans minimum pour un propriétaire particulier, 6 ans pour une personne morale ; bail meublé : 1 an minimum (9 mois pour un bail étudiant) ; bail de colocation : durée identique au bail vide ou meublé selon le type de location. Le bail se renouvelle automatiquement à son terme, sauf congé donné par l'une des parties. Le propriétaire peut donner congé uniquement pour motifs légitimes (reprise pour habiter, vente, motif sérieux et légitime).
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