Dépôt de garantie : montant, délais et litiges

Qu'est-ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie (parfois appelé abusivement "caution" dans le langage courant) est une somme d'argent versée par le locataire au bailleur lors de la signature du bail. Il sert à couvrir d'éventuelles dégradations locatives (hors vétusté) ou des loyers impayés en fin de bail. Attention : ce n'est pas une avance sur le dernier loyer. Le locataire ne peut pas décider unilatéralement de ne pas payer son dernier mois de loyer en imputant le dépôt de garantie — seul le bailleur peut l'utiliser pour compenser des impayés ou dégradations constatés lors de l'état des lieux de sortie.'}, {'type': 'p', 'text': 'Le dépôt de garantie est strictement encadré par les articles 22 de la loi du 6 juillet 1989 et 7-1 de la loi ALUR. Contrairement à une idée reçue, le bailleur n'a pas l'obligation de demander un dépôt de garantie — il peut très bien s'en passer. Mais dans la pratique, plus de 95% des baux en contiennent un.'}, {'type': 'h2', 'text': 'Montants légaux maximum à respecter

Location vide : 1 mois de loyer hors charges maximum.

Location meublée : 2 mois de loyer hors charges maximum.

Depuis la loi ALUR, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé pour un logement classé F ou G au DPE dans certaines zones tendues. Ces plafonds sont impératifs : tout dépassement expose le bailleur à une amende et le locataire peut exiger le remboursement du trop-perçu. Voir notre guide sur les diagnostics obligatoires pour comprendre le classement DPE.

Délais de restitution du dépôt de garantie

Cas général avec état des lieux de sortie conforme : 1 mois maximum pour restituer le dépôt.

Si aucun état des lieux de sortie n'a été réalisé : 2 mois maximum.

Si l'état des lieux de sortie diffère de l'état des lieux d'entrée : le bailleur dispose de 2 mois pour restituer le dépôt, avec un décompte détaillé des sommes retenues.'}, {'type': 'p', 'text': 'Passé ces délais, le dépôt est majoré de 10% par tranche de mois de retard et devient automatiquement dû intégralement. Attention : cette pénalité de 10% s'applique sur le montant total du dépôt, pas seulement sur la partie retenue contestée. Une jurisprudence constante (CA Paris, 12 mars 2020) rappelle que cette majoration est automatique, sans mise en demeure préalable du locataire.

Retenues autorisées sur le dépôt de garantie

Le bailleur ne peut retenir que les sommes justifiées par :

• Des dégradations locatives (trous dans les murs, sol abîmé, vitre cassée, robinetterie endommagée)
• Des réparations locatives non effectuées (joints sales, ampoules manquantes, filtre de hotte encrassé)
• Des loyers ou charges impayés au moment de la sortie
• Des frais de remise en état manifestement liés à un usage anormal du logement

La vétusté (usure normale du logement) ne peut pas être retenue. Par exemple, une moquette vieille de 10 ans n'a plus de valeur — le bailleur ne peut rien retenir pour son remplacement intégral. La notion de vétusté est encadrée par la grille de vétusté établie par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL). Un locataire qui a occupé le logement pendant 8 ans ne peut pas se voir retenir la totalité de la peinture des murs, dont la durée de vie estimée est de 7 à 10 ans.'}, {'type': 'h2', 'text': 'Que faire en cas de litige sur le dépôt de garantie ?

Si votre bailleur ne vous restitue pas votre dépôt dans les délais légaux, voici la procédure à suivre :

• 1. Mise en demeure : envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception rappelant les délais légaux (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) et exigeant la restitution sous 8 jours.
• 2. Commission départementale de conciliation : gratuite, sans avocat nécessaire. Saisissable en ligne via le site du ministère de la Justice. Délai moyen de traitement : 2 à 3 mois.
• 3. Saisine du tribunal judiciaire : si la conciliation échoue, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection. Pour les sommes inférieures à 10 000 €, vous pouvez vous présenter sans avocat. Vous pouvez réclamer le dépôt majoré des pénalités de retard légales (10% par mois).
• 4. Action directe auprès de la DGCCRF : si le comportement du bailleur est récurrent ou abusif, signalez-le à la DGCCRF qui peut prononcer des sanctions administratives.

Conseil : conservez précieusement votre état des lieux d'entrée et toutes les quittances de loyer. Ces documents constituent vos preuves en cas de litige. Voir notre article sur l'état des lieux d'entrée et sortie pour une checklist complète.'}, {'type': 'p', 'text': '→ Analysez votre bail pour vérifier le montant du dépôt de garantie et les délais mentionnés.