L'encadrement des loyers en 2026 : tout comprendre

Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers est un dispositif qui plafonne le montant du loyer en fonction d'un "loyer de référence" fixé par arrêté préfectoral. Il a été instauré par la loi ALUR (n°2014-366 du 24 mars 2014) et expérimenté à Paris dès 2015. Depuis la loi ELAN (n°2018-1021 du 23 novembre 2018) et le décret n°2019-315 du 12 avril 2019, le dispositif a été simplifié et étendu. Le principe : le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (loyer de référence + 20 %).

Les villes concernées en 2026

En 2026, l'encadrement des loyers est en vigueur dans les villes suivantes (liste non exhaustive) :

• Paris — expérimentation dès 2015, application définitive depuis le 1er juillet 2019
• Lyon — depuis le 1er novembre 2021 (Lyon et Villeurbanne)
• Lille — depuis le 1er mars 2020
• Montpellier — depuis le 1er juillet 2022
• Bordeaux — depuis le 15 juillet 2022
• Grenoble — depuis le 20 janvier 2025
• Saint-Denis, Saint-Ouen, Montreuil, Aubervilliers, et plusieurs autres communes d'Île-de-France
• Annecy, Bayonne, Biarritz, Boulogne-sur-Mer — plus de 1 150 communes classées en zone tendue

Le complément de loyer

Le complément de loyer est une majoration autorisée lorsque le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (localisation exceptionnelle, vue dégagée, standing élevé, équipements de luxe). Il doit être motivé et justifié dans le bail. Si les caractéristiques invoquées ne sont pas réelles, le locataire peut contester ce complément et demander le remboursement des sommes trop perçues (délai de 3 ans à compter de la signature du bail).

Comment contester un loyer abusif ?

Si vous pensez que votre loyer dépasse le plafond légal, voici la procédure :

• 1. Calculez le loyer de référence applicable : consultez l'arrêté préfectoral de votre commune (disponible en ligne sur le site de la préfecture)
• 2. Vérifiez que votre loyer actuel ne dépasse pas le loyer de référence majoré (loyer de référence × 1,20)
• 3. Identifiez un éventuel complément de loyer : il doit être explicitement mentionné dans le bail avec ses justifications
• 4. Envoyez une demande de réduction de loyer par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur
• 5. En cas de refus, saisissez la commission départementale de conciliation (gratuit)
• 6. En dernier recours, saisissez le tribunal judiciaire

Les recours possibles en cas de dépassement

Si le loyer dépasse le plafond autorisé, le locataire peut :

• Demander la diminution du loyer dès la signature du bail et pour l'avenir (art. 140 de la loi ALUR)
• Réclamer le remboursement des sommes trop perçues depuis la signature du bail, avec un délai de prescription de 3 ans
• Obtempérer le versement du loyer excédentaire (sous réserve de l'avis du juge)
• Le bailleur qui applique un loyer abusif s'expose à une amende pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale

Les sanctions pour le bailleur

Au-delà de l'amende administrative, le bailleur qui applique un loyer excessif s'expose à : l'interdiction d'augmenter le loyer au renouvellement du bail, la nullité de la clause de loyer, et l'obligation de rembourser l'intégralité des sommes indûment perçues. Depuis la loi Climat et Résilience (2021), les logements F et G au DPE sont également soumis à un gel des loyers, renforçant le dispositif d'encadrement.

Les villes concernées par l'encadrement des loyers en 2026

En 2026, plus de 25 villes et métropoles appliquent l'encadrement des loyers, dont Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier, Grenoble, Annecy, et la métropole du Grand Paris (plus de 120 communes). Chaque collectivité dispose de son propre loyer de référence, publié chaque année par arrêté préfectoral. Retrouvez le détail des plafonds de loyer par ville (loyers de référence). Si votre loyer dépasse le loyer de référence majoré (loyer de référence + 20% dans la plupart des villes), vous pouvez exiger une baisse de loyer et le remboursement des trop-perçus sur les 3 dernières années. Le complément de loyer (pour des caractéristiques exceptionnelles) reste possible mais doit être expressément mentionné dans le bail et justifié. Consultez notre guide sur comment contester un loyer abusif pour la procédure détaillée.

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