Charges locatives : liste des charges récupérables et non récupérables

Les charges locatives (ou charges récupérables) sont les dépenses que le bailleur avance pour le compte du locataire et peut lui refacturer : chauffage collectif, entretien des parties communes, taxe d'ordures ménagères, consommations d'eau… Leur liste est limitative : fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, elle ne peut pas être étendue par le bail.

À l'inverse, les charges dites non récupérables (gros travaux, impôt foncier, honoraires de gestion) restent à la charge du propriétaire. La confusion entre ces deux catégories est une source majeure de litiges : ce guide fournit la liste complète, explique la différence entre provision avec régularisation et forfait, et détaille les délais et justificatifs que le bailleur doit respecter.

Pour vérifier que le décompte de charges de votre bailleur est exact, analysez votre bail et ses clauses de charges avec l'agent Droit&Bail : les clauses qui transfèrent au locataire des charges non récupérables sont parmi les plus fréquentes.

Qu'entend-on par charges locatives ?

Les charges locatives (ou charges récupérables) sont les dépenses engagées par le propriétaire pour l'entretien courant et le fonctionnement de l'immeuble, qu'il peut refacturer au locataire. Elles sont définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987. En moyenne, les charges locatives représentent 15 à 25% du loyer annuel. Elles se distinguent des charges non récupérables qui restent à la charge exclusive du propriétaire (gros travaux, ravalement, etc.).

Le paiement des charges s'effectue généralement sous forme de provision mensuelle (somme forfaitaire incluse dans le loyer) ou de forfait annuel. Dans les deux cas, une régularisation annuelle doit être effectuée pour ajuster les provisions aux dépenses réelles.

Les charges récupérables (liste complète)

Voici la liste exhaustive des charges que le propriétaire peut récupérer auprès du locataire, conformément au décret du 26 août 1987 :

• Eau froide : consommation individuelle et partie commune (arrosage, nettoyage)
• Chauffage : combustible, électricité des parties communes, entretien des chaudières et brûleurs
• Électricité : parties communes (éclairage des couloirs, ascenseur, sonnette, interphone)
• Ordures ménagères : taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), location de conteneurs
• Entretien courant : nettoyage des parties communes, vidange des fosses septiques, entretien des espaces verts
• Petites réparations : ampoules des parties communes, petite maintenance des équipements collectifs
• Ascenseur : électricité, entretien courant, petites réparations (hors grosses réparations)
• Espaces verts : tonte, taille, arrosage, produits phytosanitaires pour l'entretien courant

Les charges NON récupérables

Ces dépenses restent exclusivement à la charge du propriétaire et ne peuvent pas être refacturées au locataire :

• Les grosses réparations (toiture, ravalement de façade, murs porteurs, canalisations principales)
• Les frais de gestion (honoraires du syndic, frais de gestion locative, frais de contentieux)
• Les travaux d'amélioration (isolation, double vitrage, chaudière plus performante, rénovation)
• Les frais de procédure (frais d'huissier, frais d'avocat, frais de justice)
• Les primes d'assurance du propriétaire (assurance propriétaire non occupant, assurance copropriété)
• Les impôts fonciers et taxes assimilées (taxe foncière, taxe d'habitation du propriétaire)

La régularisation annuelle des charges

Chaque année, le propriétaire doit fournir un récapitulatif des charges (décompte annuel) dans les 3 mois suivant la clôture de l'exercice comptable. Ce document compare les provisions versées par le locataire aux dépenses réelles. Si le locataire a trop payé, la différence lui est remboursée. S'il a moins payé, il doit régulariser dans un délai d'un mois. Le locataire peut demander à consulter les justificatifs des charges (factures, contrats d'entretien, quittances) pendant 6 mois après la réception du décompte.

Que faire en cas de litige sur les charges ?

Si vous contestez le montant des charges locatives, plusieurs recours existent. Demandez d'abord les justificatifs au propriétaire (obligation légale). Vérifiez le décret du 26 août 1987 pour confirmer que chaque charge est bien récupérable. Saisissez la commission départementale de conciliation (gratuite). En dernier recours, le tribunal judiciaire peut ordonner une expertise comptable. Conservez tous vos reçus et quittances. Voir notre article sur la quittance de loyer pour comprendre le détail des sommes.

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Questions fréquentes

Peut-on passer les charges en forfait ?

Oui, pour les locations vides et meublées : le forfait est une somme fixe, non régularisable, définie au bail. Il ne doit pas être manifestement exagéré par rapport aux charges réelles. En logement social, le forfait est plafonné (10 % du loyer hors charges depuis la loi ALUR pour le secteur HLM).

Quand le bailleur doit-il faire la régularisation des charges ?

La régularisation annuelle doit intervenir au plus tard 1 mois après l'envoi du décompte au locataire, dans le cadre de la provision sur charges. La régularisation doit avoir lieu une fois par an, avec communication des pièces justificatives (consultables sur place, ou copies à la charge du locataire).

Que faire si les charges demandées sont exagérées ?

Vérifiez le décompte face au décret du 26 août 1987 : seules les charges récupérables listées peuvent être refacturées. En cas de désaccord, envoyez un courrier recommandé, puis saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite, avant tout contentieux. Le locataire peut aussi suspendre la part contestée du solde après mise en demeure restée sans effet.

La taxe d'ordures ménagères est-elle une charge récupérable ?

Oui, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) fait partie des charges récupérables et figure dans la liste limitative du décret n° 87-712. Elle est généralement refacturée au locataire via la provision sur charges puis régularisée.