Charges locatives : liste des charges récupérables et non récupérables

Qu'entend-on par charges locatives ?

Les charges locatives (ou charges récupérables) sont les dépenses engagées par le propriétaire pour l'entretien courant et le fonctionnement de l'immeuble, qu'il peut refacturer au locataire. Elles sont définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987. En moyenne, les charges locatives représentent 15 à 25% du loyer annuel. Elles se distinguent des charges non récupérables qui restent à la charge exclusive du propriétaire (gros travaux, ravalement, etc.).

Le paiement des charges s'effectue généralement sous forme de provision mensuelle (somme forfaitaire incluse dans le loyer) ou de forfait annuel. Dans les deux cas, une régularisation annuelle doit être effectuée pour ajuster les provisions aux dépenses réelles.

Les charges récupérables (liste complète)

Voici la liste exhaustive des charges que le propriétaire peut récupérer auprès du locataire, conformément au décret du 26 août 1987 :

• Eau froide : consommation individuelle et partie commune (arrosage, nettoyage)
• Chauffage : combustible, électricité des parties communes, entretien des chaudières et brûleurs
• Électricité : parties communes (éclairage des couloirs, ascenseur, sonnette, interphone)
• Ordures ménagères : taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), location de conteneurs
• Entretien courant : nettoyage des parties communes, vidange des fosses septiques, entretien des espaces verts
• Petites réparations : ampoules des parties communes, petite maintenance des équipements collectifs
• Ascenseur : électricité, entretien courant, petites réparations (hors grosses réparations)
• Espaces verts : tonte, taille, arrosage, produits phytosanitaires pour l'entretien courant

Les charges NON récupérables

Ces dépenses restent exclusivement à la charge du propriétaire et ne peuvent pas être refacturées au locataire :

• Les grosses réparations (toiture, ravalement de façade, murs porteurs, canalisations principales)
• Les frais de gestion (honoraires du syndic, frais de gestion locative, frais de contentieux)
• Les travaux d'amélioration (isolation, double vitrage, chaudière plus performante, rénovation)
• Les frais de procédure (frais d'huissier, frais d'avocat, frais de justice)
• Les primes d'assurance du propriétaire (assurance propriétaire non occupant, assurance copropriété)
• Les impôts fonciers et taxes assimilées (taxe foncière, taxe d'habitation du propriétaire)

La régularisation annuelle des charges

Chaque année, le propriétaire doit fournir un récapitulatif des charges (décompte annuel) dans les 3 mois suivant la clôture de l'exercice comptable. Ce document compare les provisions versées par le locataire aux dépenses réelles. Si le locataire a trop payé, la différence lui est remboursée. S'il a moins payé, il doit régulariser dans un délai d'un mois. Le locataire peut demander à consulter les justificatifs des charges (factures, contrats d'entretien, quittances) pendant 6 mois après la réception du décompte.

Que faire en cas de litige sur les charges ?

Si vous contestez le montant des charges locatives, plusieurs recours existent. Demandez d'abord les justificatifs au propriétaire (obligation légale). Vérifiez le décret du 26 août 1987 pour confirmer que chaque charge est bien récupérable. Saisissez la commission départementale de conciliation (gratuite). En dernier recours, le tribunal judiciaire peut ordonner une expertise comptable. Conservez tous vos reçus et quittances. Voir notre article sur la quittance de loyer pour comprendre le détail des sommes.

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