Révision du loyer et IRL 2026 : calcul et limites

Qu'est-ce que la révision annuelle du loyer ?

La révision annuelle du loyer est le mécanisme par lequel le bailleur peut augmenter le loyer une fois par an, en fonction de l'évolution de l'Indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE. Prévue par l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle n'est possible que si le bail contient une clause de révision. En l'absence de clause, le loyer reste fixe pendant toute la durée du bail.

Qu'est-ce que l'IRL (Indice de référence des loyers) ?

L'IRL est l'indice trimestriel publié par l'INSEE qui sert de base à la révision des loyers d'habitation. Il existe un IRL pour les baux d'habitation (vide et meublé) et un IRL pour les baux professionnels. Pour les logements, l'IRL est calculé à partir de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. La valeur de l'IRL est consultable sur le site de l'INSEE et sur service-public.fr.

Comment calculer la révision du loyer

La formule de calcul est la suivante : Nouveau loyer = loyer actuel × (IRL du trimestre de référence de l'année de révision ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente). Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail (sinon, le dernier indice publié à la date de révision). La révision ne peut pas dépasser la variation de l'IRL, même si le propriétaire a réalisé des travaux.

Le plafonnement triennal (loyer de référence)

En zone d'encadrement des loyers, la révision ne peut pas porter le loyer au-dessus du loyer de référence majoré en vigueur. Le bailleur doit donc comparer le loyer révisé au plafond légal applicable dans sa commune. Voir notre guide sur l'encadrement des loyers.

Cas particuliers

• Meublé : la révision suit l'IRL habitation, prévue par le décret du 4 novembre 2015.
• Colocation : la révision s'applique à l'ensemble du loyer et chaque colocataire paie sa quote-part révisée.
• Bail signé avant 2017 : l'IRL ancien (base 100) continue de s'appliquer jusqu'à la fin du bail en cours.
• DPE F ou G : depuis la loi Climat (2021), le gel des loyers s'applique aux passoires thermiques, qui ne peuvent plus être révisés tant que le DPE n'est pas amélioré.

Quand la révision est-elle impossible ?

La révision est impossible si le bail ne contient pas de clause de révision ; si le bailleur n'a pas appliqué la révision pendant plus d'un an (il perd le droit de rattraper) ; en zone d'encadrement si le loyer atteint déjà le plafond ; et pour les logements F et G (gel). Voir aussi notre article sur la décence du logement et le DPE.

→ Analysez votre bail avec Droit&Bail pour vérifier la clause de révision et le calcul du loyer.