Rédiger un bail à Marseille : le guide du bailleur (2026)

Deuxième ville de France, marché très hétérogène : les niveaux de loyer changent radicalement d'un arrondissement à l'autre, du 6e au 8e contre les quartiers nord. Un arrêté d'encadrement introduit en 2021 a été annulé par la justice administrative : aucun plafond n'est applicable à la date de mise à jour de cette page.

Le cadre du bail, partout en France

Le contrat suit un modèle réglementaire (décret du 29 mai 2015) et l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 : identité des parties, désignation du logement, surface habitable, montant du loyer et modalités de paiement, liste des charges récupérables, dépôt de garantie, durée, clause résolutoire. Les annexes accompagnent le bail : DPE, diagnostics selon le logement (plomb, amiante, électricité, gaz, risques), notice d'information, extrait du règlement de copropriété. Le détail complet est dans notre guide pour rédiger un bail conforme en 2026.

Deux plafonds à ne pas franchir : le dépôt de garantie (1 mois de loyer hors charges en location vide, 2 mois en meublé) et la durée (3 ans en vide pour un bailleur particulier, 1 an en meublé). Les clauses interdites, même signées, sont réputées non écrites : voir la liste des clauses abusives.

Pas de plafond à Marseille, mais la zone tendue s'applique

Aucun encadrement permanent des loyers n'est applicable à Marseille : le loyer d'une première location se fixe librement, dans les limites du droit commun (décence, clauses obligatoires, dépôt plafonné). La commune reste classée en zone tendue : le locataire bénéficie d'un préavis réduit à 1 mois, et à la relocation ou au renouvellement, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer revalorisé par l'IRL (art. 17-1-1 de la loi du 6 juillet 1989), que le bail doit alors mentionner. Un loyer manifestement sous-évalué peut être corrigé à la relocation, selon la procédure des articles 17-1 et 17-1-2.

Points de vigilance à Marseille

Sans plafonnement, vous fixez librement le loyer d'une première location, dans les limites du droit commun : décence, clauses obligatoires, dépôt plafonné à 1 mois (vide) ou 2 mois (meublé). Marseille reste en zone tendue : à la relocation ou au renouvellement, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer revalorisé par l'IRL, et le bail doit le mentionner. Pour vous positionner, appuyez-vous sur les annonces comparables du même quartier et les données de l'OLAP ; l'état du droit pouvant évoluer, un retour de l'encadrement reste possible via un nouvel arrêté préfectoral.

Questions fréquentes des bailleurs à Marseille

Pour le contrat lui-même, notre guide complet de rédaction d'un bail conforme détaille mentions, annexes et garanties, et notre page contrat de location reprend les mentions obligatoires une à une.

Avertissement : cette page donne des informations générales, à jour de sa rédaction (septembre 2026). L'encadrement des loyers évolue par arrêtés annuels : vérifiez l'état du droit auprès de la préfecture et de l'ADIL ; pour un litige, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier.