Encadrement des loyers à Biarritz

L'encadrement des loyers est en vigueur à Biarritz depuis le 25 novembre 2024. Dans cette commune, le montant du loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré (plafond légal) défini par arrêté préfectoral, sauf complément de loyer dûment justifié.

Contexte de l'encadrement à Biarritz

Biarritz, porte d'entrée du Pays Basque, illustre le cas d'une commune où la pression locative est avant tout touristique. Les fronts de mer et les quartiers proches du Rocher de la Vierge concentrent une part importante des locations saisonnières, ce qui assèche l'offre de résidences principales. L'encadrement mis en place fin 2024 couvre l'ensemble des 24 communes de la communauté d'agglomération Pays Basque, afin d'éviter que les locataires ne se reportent de Biarritz vers Anglet ou Bidart, elles aussi concernées par le plafonnement. Le simulateur geobasque permet de tester chaque adresse, de la côte jusqu'aux communes de l'arrière-pays.

Au total, 24 communes relèvent du même dispositif territorial (parmi lesquels Ahetze, Anglet, Arbonne), chacune soumise au même arrêté préfectoral.

Vous pouvez tester votre loyer sur le simulateur officiel dédié à ce territoire.

Quels logements sont concernés à Biarritz ?

Commune de Biarritz, au sein du dispositif Pays Basque (24 communes).

Le plafonnement s'applique aux baux de résidence principale (locations vides et meublées) ainsi qu'aux baux mobilité. En revanche, ne sont pas concernés : les résidences secondaires, les locations saisonnières et meublés de tourisme, les logements de fonction et les logements soumis à la loi de 1948.

Les loyers de référence à Biarritz (données indicatives)

Le préfet fixe chaque année trois valeurs en €/m² de surface habitable, qui varient selon le secteur (plusieurs secteurs géographiques), le nombre de pièces du logement et l'époque de construction :

Loyer de référence médian	environ 14 à 17 €/m²
Loyer de référence majoré (+20 % = plafond légal)	environ 17 à 20 €/m²
Loyer de référence minoré (−30 %)	environ 10 à 12 €/m²

ℹ️ Ces montants sont des médianes indicatives issues des observatoires locaux des loyers. Seul l'arrêté préfectoral de l'année en cours fait foi.

Pour une information personnalisée et gratuite, rapprochez-vous de l'ADIL des Pyrénées-Atlantiques (64) (Agence Départementale d'Information sur le Logement).

Exemple de calcul du plafond à Biarritz

Pour un T2 de 40 m² à Biarritz, dans un quartier proche du front de mer (loyer médian ≈ 16 €/m²), le loyer plafonné (majoré ≈ 19,20 €/m²) ne peut dépasser environ 768 €/mois hors charges, sauf complément justifié par une vue ou un standing exceptionnel.

Que faire si votre loyer dépasse le plafond à Biarritz ?

À Biarritz comme dans l'ensemble des 24 communes du Pays Basque, le locataire qui constate un dépassement du plafond doit d'abord informer le bailleur par lettre recommandée. Sans régularisation, il saisit la commission départementale de conciliation des Pyrénées-Atlantiques — une étape gratuite et obligatoire. Si la CDC ne permet pas d'accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent peut réduire le loyer au plafond légal et condamner le propriétaire à rembourser l'excédent perçu sur les trois dernières années. Une amende administrative de 5 000 € (15 000 € pour une personne morale) peut en outre être prononcée par le préfet.

Le complément de loyer : l'exception au plafond

Dans le Pays Basque (dont Biarritz), le complément de loyer ne peut s'appliquer que si le loyer de base atteint le loyer de référence majoré et si le logement présente des atouts exceptionnels (vue sur l'océan, terrasse, standing). Il doit être justifié et mentionné dans le bail. Le locataire dispose de trois mois pour le contester devant la CDC des Pyrénées-Atlantiques. Depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit pour les logements DPE F ou G et ceux présentant des défauts (humidité, sanitaires sur le palier, vis-à-vis à moins de 10 m, etc.).

Questions fréquentes sur l'encadrement des loyers à Biarritz

L'encadrement s'applique-t-il à Biarritz ?

Oui, depuis le 25 novembre 2024. Biarritz est l'une des 24 communes du Pays Basque soumises au plafonnement, au même titre qu'Anglet, Bidart, Saint-Jean-de-Luz et Hendaye.

Mon logement à Biarritz est-il concerné s'il est proche du front de mer ?

Oui, la localisation en bord de mer n'exonère pas le bailleur : le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré du secteur. Seul un complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles peut permettre de l'outrepasser.

Comment la pression touristique est-elle prise en compte à Biarritz ?

L'encadrement cible la résidence principale pour freiner la conversion des logements en locations saisonnières. Les meublés de tourisme restent soumis à d'autres règles (déclaration en mairie, plafond de 120 jours/an), mais ne relèvent pas du plafonnement des loyers de référence.

Consultez aussi notre guide national : l'encadrement des loyers en 2026 expliqué en détail, et découvrez comment contester un loyer abusif. Pour comprendre la révision annuelle du loyer, voir notre article sur l'IRL et la révision du loyer.

ℹ️ Avertissement : les informations de cette page sont générales et ne constituent pas un conseil juridique personnalisé. Seul l'arrêté préfectoral de l'année en cours fait foi ; pour un litige, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier.