Encadrement des loyers à Bayonne

L'encadrement des loyers est en vigueur à Bayonne depuis le 25 novembre 2024. Dans cette commune, le montant du loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré (plafond légal) défini par arrêté préfectoral, sauf complément de loyer dûment justifié.

Contexte de l'encadrement à Bayonne

Bayonne fait partie du dispositif Pays Basque, le plus récent et le plus étendu de France en nombre de communes (24). Mis en place fin 2024, il couvre toute la communauté d'agglomération Pays Basque, de Bayonne à Hendaye en passant par Biarritz et Saint-Jean-de-Luz. Le Pays Basque cumule une forte tension touristique (locations saisonnières) et une pression résidentielle élevée, ce qui a justifié une expérimentation sur un territoire intercommunal complet — un modèle intermédiaire entre la commune isolée (Paris, Bordeaux) et l'EPT francilien (Plaine Commune).

Au total, 24 communes relèvent du même dispositif territorial (parmi lesquels Ahetze, Anglet, Arbonne), chacune soumise au même arrêté préfectoral.

Vous pouvez tester votre loyer sur le simulateur officiel dédié à ce territoire.

Quels logements sont concernés à Bayonne ?

Commune de Bayonne, au sein du dispositif Pays Basque (24 communes).

Le plafonnement s'applique aux baux de résidence principale (locations vides et meublées) ainsi qu'aux baux mobilité. En revanche, ne sont pas concernés : les résidences secondaires, les locations saisonnières et meublés de tourisme, les logements de fonction et les logements soumis à la loi de 1948.

Les loyers de référence à Bayonne (données indicatives)

Le préfet fixe chaque année trois valeurs en €/m² de surface habitable, qui varient selon le secteur (plusieurs secteurs géographiques), le nombre de pièces du logement et l'époque de construction :

Loyer de référence médian	environ 14 à 16 €/m²
Loyer de référence majoré (+20 % = plafond légal)	environ 17 à 19 €/m²
Loyer de référence minoré (−30 %)	environ 10 à 11 €/m²

ℹ️ Ces montants sont des médianes indicatives issues des observatoires locaux des loyers. Seul l'arrêté préfectoral de l'année en cours fait foi.

Pour une information personnalisée et gratuite, rapprochez-vous de l'ADIL des Pyrénées-Atlantiques (64) (Agence Départementale d'Information sur le Logement).

Exemple de calcul du plafond à Bayonne

Pour un T2 de 40 m² à Bayonne (loyer médian ≈ 15 €/m²), le loyer plafonné (majoré ≈ 18 €/m²) représente environ 720 €/mois hors charges.

Que faire si votre loyer dépasse le plafond à Bayonne ?

À Bayonne comme dans l'ensemble des 24 communes du Pays Basque, le locataire qui constate un dépassement du plafond doit d'abord informer le bailleur par lettre recommandée. Sans régularisation, il saisit la commission départementale de conciliation des Pyrénées-Atlantiques — une étape gratuite et obligatoire. Si la CDC ne permet pas d'accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent peut réduire le loyer au plafond légal et condamner le propriétaire à rembourser l'excédent perçu sur les trois dernières années. Une amende administrative de 5 000 € (15 000 € pour une personne morale) peut en outre être prononcée par le préfet.

Le complément de loyer : l'exception au plafond

Dans le Pays Basque (dont Bayonne), le complément de loyer ne peut s'appliquer que si le loyer de base atteint le loyer de référence majoré et si le logement présente des atouts exceptionnels (vue sur l'océan, terrasse, standing). Il doit être justifié et mentionné dans le bail. Le locataire dispose de trois mois pour le contester devant la CDC des Pyrénées-Atlantiques. Depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit pour les logements DPE F ou G et ceux présentant des défauts (humidité, sanitaires sur le palier, vis-à-vis à moins de 10 m, etc.).

Questions fréquentes sur l'encadrement des loyers à Bayonne

L'encadrement s'applique-t-il à Bayonne ?

Oui, depuis le 25 novembre 2024. Le Pays Basque applique l'encadrement des loyers sur 24 communes, dont Bayonne, Biarritz, Anglet, Hendaye, Saint-Jean-de-Luz, Bidart, etc.

Pourquoi le Pays Basque couvre-t-il 24 communes alors que Paris n'en couvre qu'une ?

Le Pays Basque a opté pour un dispositif à l'échelle de toute la communauté d'agglomération (24 communes), contrairement à Paris ou Bordeaux où seule la commune-centre est encadrée. Le simulateur geobasque permet de vérifier chaque adresse.

Consultez aussi notre guide national : l'encadrement des loyers en 2026 expliqué en détail, et découvrez comment contester un loyer abusif. Pour comprendre la révision annuelle du loyer, voir notre article sur l'IRL et la révision du loyer.

ℹ️ Avertissement : les informations de cette page sont générales et ne constituent pas un conseil juridique personnalisé. Seul l'arrêté préfectoral de l'année en cours fait foi ; pour un litige, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier.